Vanhojen osakeasuntojen hinnat laskivat marraskuussa ympäri Suomea, kertoo Tilastokeskus. Hinnat laskivat koko maassa 3,4 prosenttia vuoden takaisesta, ja lokakuuhun verrattuna laskua oli 1,2 prosenttia.
Hintojen lasku koski etupäässä kerrostaloasuntoja, joiden hinnat laskivat 5,3 prosenttia vuoden takaisesta. Rivitaloasuntojen hinnat taas nousivat 1,3 prosenttia.
Eniten hinnat laskivat pääkaupunkiseudulla (5,4 prosenttia) ja suurimmissa kaupungeissa ylipäätään (5,0 prosenttia). Lasku oli loivempaa muualla maassa. Edellisvuoden tasolla hinnat pysyivät vain Oulussa.
Suomen Kiinteistönvälittäjien toimitusjohtajan Jussi Mannerbergin mukaan hintojen lasku heijastaa sitä, että asuntoja halutaan tällä hetkellä myydä enemmän kuin ostaa.
– Kun ostajat ovat varovaisempia ja myyjät haluavat tehdä enemmän kauppaa, se kääntää hintoja. - - Siinä mielessä tämä on korjausliike, että on palattu koronaa edeltävään aikaan sekä volyymissä että hinnoissa, hän sanoo.
Ostajiin vaikuttavat Mannerbergin mukaan tällä hetkellä etenkin energian hintojen ja korkotason nousu, asumiseen käytettävissä olevien varojen väheneminen hintojen nousun myötä ja jossain määrin myös lainansaannin vaikeutuminen.
Myös Danske Bankin pääekonomisti Pasi Kuoppamäki katsoo laskun syiden juontuvan enemmän yleisestä taloustilanteesta, korkojen noususta, elämisen kallistumisesta ja tulevaisuuden epävarmuudesta kuin siitä, että asuntomarkkinoilla olisi kuplaa.
– Kuluttajien luottamus on heikointa mittaushistoriassa ja korkojen nousu tuntuu niillä, jotka olisivat muuten ehkä harkinneet kaupoille lähtemistä. Ensiasunnon ostajat ovat kuitenkin olleet liikkeellä, kun on ostajan markkinat ja tinkimisvaraa, Kuoppamäki kertoo.
Myös uudiskohteissa on hänen mukaansa paljon tarjontaa, joka laskee hintoja, sillä tänä ja viime vuonna käynnistettyjä rakennusurakoita valmistuu.
Kaupungistuminen jatkuu
Suomen Pankin vakausanalyysitoimiston toimistopäällikkö Helinä Laakkonen huomauttaa, että tällä hetkellä havaitut ja lähitulevaisuuteen ennustetut muutokset ovat suhteellisen pieniä.
– On hyvä huomata, että vaikka suhdanne viilenee, ennustetut asuntohintojen laskut ovat vielä aika maltillisia, samoin ennustettu taantuma.
Laakkosen mukaan hinnat mitä luultavimmin palaavat kasvu-uralle. Niitä nimittäin on nostanut varsinkin kaupungeissa sijaitsevien asuntojen hintojen nousu, eikä kaupungistuminen ja kaupunkien vetovoima osoita hiipumisen merkkejä, joten kysyntää on tulevaisuudessakin.
Asuntojen hintojen laskussa on hänen mukaansa se tervehdyttävä puoli, että se hieman tasoittaa asuntohintoja ja kotitalouksien velkaantumisen kasvua Suomen eri alueiden välillä.
Tämänhetkinen asuntojen halpeneminen näkyy Laakkosen mukaan selvimmin suurten kaupunkien pienissä asunnoissa.
– Tämä voi viitata siihen, että yksi selittävä tekijä (hintojen laskulle) on asuntosijoittaminen ja sen kysynnän vaihtelut. Sijoituskysyntä usein keskittyy nimenomaan kaupunkeihin ja pieniin asuntoihin. Nyt asuntosijoittajien tilanne on selvästi vaikeutunut, kun kustannukset ovat kasvaneet ja korot nousseet ja samaan aikaan vuokrakehitys on ollut maltillista, kun vuokra-asuntojen kysyntä on ollut melko heikkoa, hän kertoo.
Kuoppamäen mukaan pienten kaupunkiasuntojen hintojen laskussa voidaan ehkä puhua jonkinlaisesta korjausliikkeestä. Koska yksiöt kiinnostivat aiemmin sijoittajia, niistä maksettiin kovempia hintoja kuin muuten olisi käynyt.
Ensiasuntojen ostajille tarjolla hyviä tilaisuuksia
Mannerbergistä asuntoja työntää osaltaan markkinoille se, että monet asuntosijoittajat pyrkivät nyt eroon etenkin vähän vanhemmista tai vähemmän suosituilla alueilla sijaitsevista asunnoista, mikä tarjoaa hyviä tilaisuuksia varsinkin ensiasuntojen ostajille.
– Asunnonvaihtotarvettahan on aina: synnytään, kuollaan, erotaan, mennään naimisiin. Se pyörittää perusasuntokauppaa, ja se pyörii normaalisti. Se huippu on vain pyyhkiytynyt pois erinäisistä syistä. Perusasunnonvaihtajille tilanne on mielenkiintoinen, mutta niille, jotka haluaisivat tehdä tiliä nopealla arvonnousulla, tilanne ei ole siihen edullinen.
Mitä asuntokauppoja harkitsevan kannattaisi nyt sitten muistaa?
– Myyjän pitäisi olla valmis kuuntelemaan tarjouksia ja ymmärtää se, ettei voi saada samaa hintaa kuin vuosi tai kaksi sitten. Tilanne on toisenlainen nyt. Ostajan taas pitäisi katsoa pitkälle ja ymmärtää, että nyt on parempi aika ostaa kuin aiemmin, koska tarjontaa on enemmän ja hintaa vähemmän, Mannerberg sanoo.
Kuoppamäen mukaan asunnon ostajalla on nyt mahdollisuus tinkimiseen, eikä mahdollisen asunnonvaihtajan kannata pelätä muualle muuttamistakaan.
– Jos oman myytävän kohteen hinta on laskenut, niin sama voi koskea myös ostettavaa kohdetta. Sikäli tilanne ei ole huono, hän sanoo.
Suomen Pankin Laakkonen kehottaa silti malttiin asuntolainaa pohdittaessa.
– Kuten nyt on nähty, varallisuuden arvo voi pienentyä äkillisestikin, mutta velkaantumisen purkaminen on hidasta ja vaikeaa. Mennyt vuosi on muistutus kaikille, että velan määrä kannattaa mitoittaa niin, että siitä selviää myös korkeammilla koroilla ja vaikeammissa taloustilanteissa.
Vuokrissa toisaalta nousupaineita, toisaalta hillitseviä tekijöitä
Laakkosen mukaan vuokralla asuvien asumiskustannuksiin vaikuttaa tällä hetkellä moni ristikkäin vetävä tekijä. Yhtäältä korot ovat nousseet ja inflaatio nostanut kiinteistöjen ylläpidon ja rakentamisen kustannuksia, mikä luo painetta nostaa vuokria. Toisaalta vuokramarkkinoilla kysyntä on ollut koronapandemiasta lähtien aiempaa heikompi, mikä hillitsee kasvaneiden kulujen siirtämistä vuokralaisten maksettavaksi.
– Ainakin toistaiseksi vuokrien nousu on ollut maltillista. Suuntana on ollut, että vuokrien kasvu on hidastunut enemmän kuin kiihtynyt. Vuokrat ovat nousseet kasvukeskuksissa viime vuosina hitaammin kuin asuntojen hinnat, Laakkonen sanoo.
Viime vuosi oli "vuosituhannen kovin kauppavuosi"
Mannerberg kuitenkin muistuttaa, että hintatilastot eivät kerro koko totuutta.
– Keskiarvohinnassa voi näkyä se, että ei ole myyty arvokkaimpia asuntoja vaan vain perusasuntoja, mikä laskee sitä keskiarvoa. Jos kauppoja ei ole toteutunut, hinnoista ei voi vetää liian pitkälle meneviä johtopäätöksiä.
Tilastokeskuksen mukaan kiinteistönvälittäjien kautta tehtiin marraskuussa noin 40 prosenttia vähemmän vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen kauppoja kuin vuotta aiemmin. Mannerbergin mukaan tammi–marraskuun aikavälillä suurin pudotus oli kuitenkin nimenomaan uudiskohteiden menekissä, joita myytiin noin 5 600, mikä on noin 45 prosenttia vähemmän kuin viime vuonna samaan aikaan. Vanhojen kohteiden myyntimäärät supistuivat kuitenkin vain 15–16 prosenttia noin 58 000 asuntoon.
– Pitää muistaa, että viime vuosi, johon nyt verrataan, oli koko vuosituhannen kovin kauppavuosi. Jos nyt verrataan vaikka viiden vuoden keskiarvoon, tämän vuoden tammi–marraskuussa vanhojen asuntojen myyntivolyymi on 3,8 prosenttia perässä. Se kertoo paremmin sitä tarinaa.
Laskun odotetaan jatkuvan ensi vuonna
Danske Bankin Kuoppamäen mukaan on odotettavissa, että hintojen lasku jatkuu lähikuukausina.
– Korot nousevat edelleen hieman eikä yleinen taloudellinen epävarmuus ole poistumassa. Työmarkkina on toistaiseksi ollut aika vahva, mikä on tukenut asuntomarkkinaa, kun ihmisillä ei ole ollut maksuvaikeuksia. Mutta taantumaa odotetaan, ja se heikentää entisestään asuntomarkkinan tunnelmia, hän sanoo.
Käänne voi kuitenkin tapahtua ensi vuonna, mikäli olosuhteet muuttuvat.
– Jos taloustilanne vakautuu, energian ja sähkön hintaan saadaan maltillistumista, Olkiluoto 3 -ydinvoimala lähtee käyntiin ja inflaatiota saadaan alaspäin, ensi vuoden loppua kohti koroissakin voi tapahtua käänne alaspäin ja ylitarjonta purkautuu, kun uusia kohteita ei rakenneta samaan malliin, hän sanoo.
– Mutta jos taantuma osoittautuu nykyisiä lieviä odotuksia pahemmaksi ja tulee työttömyyttä, on mahdollista, että asuntovelallisille tulee maksuvaikeuksia ja pakkomyyntejä, joissa pitää myydä nykyinen ja muuttaa pienempään ja edullisempaan asuntoon. Tällaisissa tilanteissa on mahdollista, että hinnat laskevat pidempäänkin.
Joulukuun puolivälissä OP-ryhmä arvioi asuntomarkkinakatsauksessaan, että syvin pudotus asuntojen hinnoissa nähdään tämän vuoden lopussa ja ensi vuoden alussa. OP ennustaa asuntojen hintojen laskevan ensi vuonna keskimäärin 4–6 prosenttia.
Myös Nordea arvioi joulukuun alussa, että asuntojen hinnoista voisi ensi vuonna sulaa noin viisi prosenttia, pääkaupunkiseudulla enemmän. Pääkaupunkiseudun hintatilanteeseen vaikuttaa muun muassa se, että siellä asuntolainat ja siten korkokustannukset ovat suurempia kuin muualla maassa ja pienistä asunnoista on ylitarjontaa. OP:n laskelmien mukaan tyypilliseen osakeasuntoon otetun lainan lainanhoitorasitus Helsingissä on noin 46 prosenttia kotitalouden käytettävissä oleviin tuloihin nähden, kun koko maan keskiarvo on noin 25 prosenttia.